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Compromis et Promesse de vente : quelle est la différence ?

Publié par Chaville-Viroflay le 21/12/2020

Compromis et Promesse de vente : quelle différence ?

 

L’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier doivent procéder à la signature d’un avant-contrat dès qu’un accord est trouvé sur la transaction. Ce document prend la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente. Mais quelle est cette différence ?

 

Le compromis de vente 

(ou "contrat synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent égalitairement l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun

 

Le vendeur et l’acquéreur sont liés par ce contrat, qui les oblige à poursuivre la transaction jusqu’à son terme, au prix convenu. Un compromis vaut donc un acte de vente. Un acompte sur le prix de l’acquéreur n’est pas obligatoire, mais sera réclamé en pratique dans la majorité des cas.





La promesse de vente

(ou contrat unilatéral de vente) a pour effet, quant à lui d'engager uniquement le vendeur. Ce dernier, dès qu'il a apposé sa signature doit réserver le bien à l'attention exclusive de l'acquéreur concerné, qui dispose d'une ou plusieurs options d'achat pendant une durée convenue au contrat. Durant cette période, le vendeur ne peut donc pas proposer le bien à un autre acquéreur, pour chercher une meilleure offre.

L'acquéreur est libre quant à lui de ne pas donner suite, mais verse obligatoirement une indemnité au moment de la signature.

 


 

La promesse de vente : une formalité encadrée et payante

Pour être valable, la promesse doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 € payé par l’acquéreur.

C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses agences privilégient le compromis.

 

 

Et en cas de désistement de l’acheteur ou du vendeur ?

 

Dans le cadre d’un compromis, le désistement de l’une des deux parties donne le droit à l’autre de réclamer des dommages et intérêts, voire de demander en justice l’exécution forcée de la vente.

 

Dans le cadre d’une promesse de vente, cette possibilité est seulement offerte à l’acheteur, sous conditions émises dans la rédaction de l’acte. Toutefois il ne pourra réclamer que le remboursement de son indemnité, majoré de dommages et intérêts pouvant atteindre 20 % du prix du bien.


 



De très nombreuses similarités en pratique

 

 La différence entre les deux formes de contrat est en réalité très faible.  Les points communs entre la promesse et le compromis de vente incluent notamment :

 

•       Le paiement obligatoire par l’acheteur d’une indemnité d’immobilisation (dans le cas d’une promesse) ou d’un acompte sur le prix (dans le cas d’un compromis), au montant similaire (5 à 10 % du prix de vente), et qui sera conservé(e) par le vendeur en cas de désistement de l’acheteur.

•       Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, vendeur et acquéreur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

 

•       L’ajout possible de clauses suspensives (obtention d’un prêt, droit de préemption de la commune…) qui, en cas de non-réalisation, entraînent automatiquement la caducité du contrat et le remboursement des sommes engagées par l’acquéreur.

 

•       Un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur d’un bien immobilier à usage d’habitation, à compter du lendemain de la première présentation du pli recommandé.

 

•       Une rédaction possible du contrat par un agent immobilier, un notaire ou par les deux parties elles-mêmes. Dans tous les cas, le document doit être envoyé aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant que reprendre les termes de l’avant-contrat, il est recommandé de confier la rédaction du document à un professionnel, agent immobilier ou notaire pour en assurer la sécurité juridique.

Ce dernier ayant le devoir d'informer les deux parties. Aussi, le coût de la rédaction de l'avant- contrat revient à l’acquéreur.


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